🏠 서울 강남3구·용산구 전체 아파트 ‘토지거래허가구역’ 지정

📌 핵심 요약

✅ 서울 강남·서초·송파·용산구 전체 아파트, 토지거래허가구역(토허제) 지정
✅ 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 시행, 필요 시 연장 가능
✅ 서울 집값 단기 급등에 따른 정부 긴급 조치
✅ 투기 방지 목적, 갭투자 차단 및 대출 규제 강화
✅ 풍선효과·꼼수 거래 가능성도 제기됨

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📰 정부 발표: ‘주택시장 안정화 방안’

📌 2025년 3월 19일, 정부서울청사에서 발표
✅ 국토교통부·서울시·기획재정부·금융위원회·한국은행·금융감독원 공동 참여
✅ 서울 강남3구 및 용산구 아파트 2200개 단지(40만 가구) 토허제 지정
✅ 지정 사유: 단기간 급등한 집값으로 인한 시장 불안 해소

📌 규제 주요 내용
✅ 토지거래허가구역 내 아파트 거래 시 구청 허가 필수
✅ 허가 없이 거래 시 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 벌금
✅ 매매 후 2년간 실거주 의무, 임대 금지
✅ 시장 과열 지속 시 조정대상지역·투기과열지구 추가 지정 검토

📌 부동산 시장 동향 및 대응
✅ 토허제 해제 이후 강남3구 집값 평균 3.7% 상승
✅ 갭투자 비율 증가: 기존 임대차 승계 비율 1월 35.2% → 2월 43.6%
✅ 강남3구 외지인 주택 매수 비율: 1월 55.3% → 2월 62.4%로 급등
✅ 정부, 이상거래·집값 담합 집중 단속 및 자금출처 수시 조사 병행

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💰 금융당국 대응: 대출 규제 강화

📌 주택담보대출 및 전세대출 관리 강화
✅ 다주택자 대상 신규 주택담보대출 제한
✅ 갭투자 방지를 위한 조건부 전세자금 대출 제한
✅ 강남3구 등 특정 지역 신규 대출 증가 여부 집중 모니터링
✅ 디딤돌 대출 등 정책대출 증가 시 대출금리 추가 인상 검토

📌 은행권 자체 대출 규제 강화
✅ SC제일은행: 2주택 이상 보유자 대상 생활안정자금 대출 중단(3/26 시행)
✅ 농협은행: 서울 지역 조건부 전세대출 취급 중단(3/21 시행)
✅ 금융위원회: 특정 지역 신규 대출 급증 시 추가 규제 가능

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🔥 정부의 긴급 조치 배경

📌 토허제 해제 이후 부동산 시장 급등
✅ 서울 강남3구 및 용산 아파트 가격 급등, 최고가 경신 사례 속출
✅ 2월 서울 아파트 거래량 5506건(전월 대비 63% 증가)
✅ 잠실·대치·청담·삼성(잠·삼·대·청) 지역에서 갭투자 증가
✅ 부동산 시장 불안으로 인해 정부, 긴급 규제 재도입

📌 부동산 전문가 의견
✅ 단기적으로 거래 감소 및 가격 안정 효과 가능
✅ 장기적 효과는 미지수, 풍선효과 및 꼼수 거래 우려
✅ 서울 전반적 공급 감소로 가격 하락은 어려울 가능성

📌 시장 반응 및 우려
✅ 투자 수요가 강남3구 외 다른 지역(마포·성동·강동·광진)으로 이동 가능
✅ 전세 매물 감소로 인해 전세가 상승 가능성
✅ 갭투자자들이 실거주 요건 충족을 위한 꼼수 거래 시도할 수도

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🚨 앞으로의 전망

📌 정부의 추가 조치 가능성
✅ 집값이 추가 상승할 경우 조정대상지역 및 투기과열지구 확대 지정
✅ 대출 규제 강화 및 실거래가 이상거래 조사 확대 가능

📌 부동산 시장의 향방
✅ 단기적 거래 위축 및 가격 상승세 둔화 예상
✅ 장기적으로 집값 하락 여부는 불확실
✅ 강남3구 및 용산이 아닌 지역으로 투자 수요 이동 가능

📌 결론
📢 정부의 강력한 규제 카드가 시장에 미치는 영향은 단기적으로는 유효할 것
📢 그러나 실질적인 시장 안정 효과는 지속적인 정책 관리에 달려 있음
📢 ‘똘똘한 한 채’ 선호, 공급 부족 문제로 인해 장기적인 가격 하락은 어려울 수도